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二三线城市房价补涨或倒逼新一轮调控

2013-09-26 10:13:07已有 1188位业主关注

在一线城市率领下(xia),9月主要城市的房地产(chan)市场上演今年(nian)3月以(yi)来(lai)的新一轮疯狂行情。

  “一线、接着(zhe)二线城(cheng)市房价(jia)(jia)上(shang)涨的态势同(tong)1980年代(dai)末的日(ri)本(ben)泡沫(mo)(mo)经济的高地价(jia)(jia)、房价(jia)(jia)何其相似!但(dan)日(ri)本(ben)的泡沫(mo)(mo)破裂了(le)。警(jing)惕前车之鉴!”9月24日(ri),万科(ke)董事会主(zhu)席王石(shi)在评论“房价(jia)(jia)重现暴涨”时警(jing)告说。

  同策研(yan)究机构(gou)总监(jian)张宏伟指出,北京、深圳(zhen)等地出现(xian)多个日光(guang)盘(pan),基本(ben)已将(jiang)2013年的“金九”坐实,而成(cheng)交量的上(shang)升一般会推(tui)动(dong)价(jia)格上(shang)扬(yang),开(kai)发商对后市价(jia)格走势乐观,提价(jia)意(yi)愿明显。上(shang)海易居房地产研(yan)究院研(yan)究员郑红(hong)玉也(ye)认为,从9月份的市场行情来看(kan),房价(jia)涨势仍(reng)在继续。

  链家地(di)产分析(xi)师张(zhang)旭表示,8月以(yi)来多个核心城市(shi)拍出高地(di)价地(di)块,显(xian)示房企对(dui)核心城市(shi)市(shi)场的(de)信心明(ming)显(xian)恢复,一线(xian)城市(shi)以(yi)及经济较(jiao)为发达的(de)二三线(xian)城市(shi)土(tu)地(di)市(shi)场将会更加活跃,也会对(dui)后市(shi)的(de)价格走势产生刺(ci)激。“从政策(ce)基调和(he)市(shi)场环境(jing)看,全国范围内房价的(de)上行趋势难以(yi)改(gai)变。”张(zhang)旭说。

  郑红玉认为,房价(jia)逆转将增大调控压力。如果9-12月环(huan)比涨(zhang)幅继续扩大,则国家层面有(you)(you)可能下(xia)发(fa)新的(de)文件,强调各项调控措施,甚至增加(jia)新的(de)调控内容。因此,接下(xia)来的(de)价(jia)格走势,值得(de)密切关注。首先要(yao)关注9-10两个(ge)月的(de)住宅成(cheng)交量(liang),如果量(liang)反弹的(de)力度大,则房价(jia)上涨(zhang)冲动能会(hui)有(you)(you)所增强。

  21世纪不动产集团市(shi)(shi)场总监桑豫峰(feng)认为(wei),目前楼市(shi)(shi)的(de)非(fei)理性情(qing)绪正(zheng)在(zai)蔓(man)延(yan),这(zhei)时需要来自政府(fu)的(de)权(quan)威表态,但不能是(shi)过去(qu)那种空泛的(de)喊话,而是(shi)要传达出明确的(de)政策信号,哪怕是(shi)正(zheng)在(zai)酝酿的(de)调控(kong)政策,比如房地(di)产长效机制(zhi),也可以(yi)提前释放(fang)若干信息(xi),让(rang)局部疯狂的(de)楼市(shi)(shi)稳定下来。

  张旭则指(zhi)出(chu),8月以(yi)来房(fang)价多个指(zhi)数(shu)均出(chu)现反弹(dan),显示国五条对市(shi)场的(de)影响已(yi)经有所(suo)减弱。但由于中央政(zheng)府对房(fang)地(di)(di)产行(xing)业定调(diao)以(yi)稳(wen)定为(wei)主,再加(jia)上(shang)地(di)(di)方政(zheng)府对土地(di)(di)出(chu)让金以(yi)及相关房(fang)地(di)(di)产税收的(de)依(yi)赖(lai)较强,推(tui)出(chu)力(li)度较大(da)的(de)房(fang)地(di)(di)产调(diao)控政(zheng)策的(de)可(ke)能性较小。

  业(ye)内人士(shi)分析认为,新(xin)一届政府(fu)对房(fang)(fang)地产的(de)思路正在转向市场(chang)化,从以限(xian)(xian)购限(xian)(xian)贷限(xian)(xian)价(jia)(jia)为核心、抑制需求(qiu)转向放开直(zhi)接(jie)融资,增加供(gong)应。而地方政府(fu)表(biao)态也有(you)(you)差异,房(fang)(fang)价(jia)(jia)上涨较快的(de)地区如(ru)郑州(zhou)等政策有(you)(you)所收紧(jin),而楼(lou)市遭遇下挫的(de)城市如(ru)温州(zhou)等,限(xian)(xian)购政策有(you)(you)所放松。

  上海易居房地产研究院副院长杨(yang)红(hong)旭认为(wei),楼市呈(cheng)周期(qi)性波动,调(diao)控重在(zai)于调(diao)节供求,而金融信贷(dai)是最(zui)核心工(gong)具。之前的(de)常规做法是:开(kai)发(fa)贷(dai)与个(ge)(ge)人(ren)房贷(dai)同松(song)同紧。他认为(wei),合理(li)做法应(ying)是:房价(jia)上涨期(qi),紧个(ge)(ge)人(ren)贷(dai)(抑需求),松(song)开(kai)发(fa)贷(dai)(增供应(ying))。房价(jia)降温期(qi),则反之。

  他(ta)表示不必再出(chu)新的(de)限制性调控政策,因为(wei)流动(dong)(dong)性收紧(jin)会对(dui)楼市成交(jiao)和价(jia)格造成影(ying)响,这正(zheng)是市场化调节的(de)一(yi)部(bu)分。受流动(dong)(dong)性收紧(jin)影(ying)响,8月末至今多(duo)地房(fang)贷额度(du)趋紧(jin),部(bu)分银行已(yi)暂(zan)停房(fang)贷发(fa)放。

  世联地产研究总监吴(wu)志辉也认(ren)为,个(ge)人(ren)住房(fang)(fang)贷(dai)(dai)(dai)款加权利(li)率温和(he)上(shang)升,对楼市(shi)(shi)有一定的负面影响。8月末以来房(fang)(fang)贷(dai)(dai)(dai)趋紧并非行业调(diao)控(kong)加剧,而是(shi)部分(fen)银(yin)行分(fen)支机构(gou)逐(zhu)利(li)的市(shi)(shi)场(chang)行为所致(zhi)。利(li)率市(shi)(shi)场(chang)化推(tui)进下,信贷(dai)(dai)(dai)整体向收(shou)益更(geng)高的小微贷(dai)(dai)(dai)款倾(qing)斜(xie),加上(shang)部分(fen)银(yin)行上(shang)半年房(fang)(fang)贷(dai)(dai)(dai)投放过多,下半年进行结构(gou)调(diao)整,导致(zhi)个(ge)别(bie)银(yin)行分(fen)支机构(gou)暂停房(fang)(fang)贷(dai)(dai)(dai)发放。

  “仅此一项(xiang),便足以(yi)对(dui)开(kai)发(fa)商资(zi)金(jin)(jin)链产生较(jiao)大影响(xiang)(xiang),”多位开(kai)发(fa)商高管人士(shi)向本报记者指出(chu),个贷和首付款(kuan)项(xiang)已成为开(kai)发(fa)企业最(zui)为重要的资(zi)金(jin)(jin)来源,如果个贷收紧,开(kai)发(fa)商必会(hui)受到影响(xiang)(xiang)。目前已有多个新(xin)房项(xiang)目感(gan)受到个贷收紧的压力(li)。

  万(wan)科董秘谭华杰对本报记者指出,调控思路已经转变(bian),更多是通(tong)过放行(xing)融资渠(qu)道、改革土地制度(du)增加供应。

  征收(shou)(shou)持有环节的房(fang)(fang)产税(shui)、地(di)(di)方与中(zhong)央的分(fen)税(shui)制(zhi)改(gai)革,是另一项市场化调(diao)控(kong)手段(duan)。“今年、明年会(hui)继续扩大房(fang)(fang)产税(shui)试(shi)点(dian),2015年后(hou)将全(quan)面铺(pu)开,”接近决策层的人士向本(ben)报记者透露,房(fang)(fang)产税(shui)会(hui)部分(fen)地(di)(di)取代(dai)“土地(di)(di)财政”,而土地(di)(di)出让金收(shou)(shou)入可能会(hui)更多由(you)中(zhong)央来重新分(fen)配。

  桑豫峰等(deng)还提醒四处高价拿(na)地的开发(fa)商和无(wu)端跳(tiao)涨(zhang)的二手房业主,当(dang)市场情绪集体失控(kong)时,风(feng)险也会不知不觉(jue)来临。

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